空室対策でクロスハウスの借上げはあり？3プランの違い・メリット・注意点をオーナー目線で解説

クロスハウスの借上げが向いているオーナー

クロスハウスの借上げが向いているのは、次のようなオーナーです。

• 空室期間が長く、通常募集で消耗している
• 築年数が経って家賃が下がり、客付けが弱くなっている
• 空き家や遊休不動産を放置せず収益化したい
• 募集、管理、トラブル対応の手間を減らしたい
• シェアハウスや社宅など、通常賃貸以外の活用も視野に入る

逆に、駅近の築浅や、普通に募集しても十分決まる物件なら、最初から借上げ一択で考える必要はありません。そこを雑に飛ばすと損します。

クロスハウスとは？オーナー向け借上げの特徴

クロスハウスは、シェアハウス事業を中心に展開している会社です。オーナー向けには、物件を借り上げて活用する仕組みを用意しており、用途としては主にシェアハウス・法人の社宅・学生寮・家具付き賃貸などが想定されています。

通常の賃貸募集と違うのは、単に入居者を探すのではなく、借上げという形で空室リスクや募集負担を下げる考え方に寄っている点です。普通賃貸で埋まらない物件ほど、相性が出やすいです。

クロスハウスの借上げ3プラン

1. そのまま借り上げプラン

このプランは、オーナーの初期負担をできるだけ抑えて、毎月定額の家賃収入を得る考え方です。

• 家具・家電・内装費などの初期費用が不要
• 保守管理費や広告費も不要
• 空室の心配を抑えやすい
• 安定した長期運用を狙いやすい

一方で、デメリットは他プランより高収益になりにくいことです。とにかく安定優先の人向けです。

2. 高賃料借上プラン

こちらは、家具・家電・内装費などの設備費をオーナーが負担する代わりに、収益を上げにいくプランです。

• 総賃料の80%は固定家賃
• 残り20%は変動
• そのまま借上げより5〜10%上乗せを狙う設計
• 安定と上乗せのバランス型

初期投資は必要ですが、中長期で見れば、そのまま借上げより年間収益が上がる可能性があります。とはいえ、立地が弱い物件で雑にやると失敗します。

3. 変動型借上プラン

これは、収益最大化を狙うプランです。

• 設備費はオーナー負担
• 総賃料の80%は固定家賃
• 残り20%は変動
• そのまま借上げより10〜20%上乗せを狙う設計

高稼働なら強いですが、当然ブレます。1件しか持っておらず失敗できないオーナーより、複数物件を回している人向けです。

クロスハウスを使うメリット

クロスハウスの借上げで大きいのは、次の3点です。

空室リスクを下げやすい

通常賃貸では退去のたびに空室期間が発生し、家賃が止まります。借上げはそのリスクを下げやすいのが強みです。

退去時コストを抑えやすい

退去のたびにクリーニングや壁紙、修繕、再募集でお金と時間が飛ぶのが普通賃貸の弱点です。借上げはそこを軽くしやすいです。

家賃見直しの不安を抑えやすい

築年数が進むと家賃が落ちるのが普通ですが、長期契約ベースの借上げは、収入の見通しが立てやすいのが利点です。

クロスハウスのデメリットと注意点

ここを甘く書くと提灯記事になるので、はっきり書きます。

1. 物件ごとの査定賃料は公開されていない

公式でプランの考え方は見えますが、あなたの物件がいくらで借り上がるかは公開されていません。つまり、収支判断は問い合わせ前提です。

2. 高賃料借上げ・変動型は初期費用が必要

収益を取りにいくプランは、設備投資が前提です。資金が薄い人には重いです。

3. 変動型は高収益の可能性がある反面、低稼働のリスクもある

高く取れる可能性だけ見て進むのは危険です。ブレる前提で考えるべきです。

4. 普通賃貸とは運用の前提が違う

シェアハウス、社宅、学生寮などの用途になると、近隣対応、ルール管理、設備管理の見方も変わります。普通賃貸の延長で考えるとズレます。

現場目線で見るべき確認ポイント

オーナーが本当に詰めるべきなのは、きれいな営業トークではなく次の点です。

• どのプラン前提で話が進むのか
• 修繕・故障・原状回復の負担区分
• 家具家電の交換や故障対応の扱い
• 近隣トラブル時の一次対応は誰がやるのか
• 契約終了後、通常賃貸に戻しやすいか
• その物件の立地で、本当に需要がある用途は何か

ここを聞かずに契約を急ぐのはダメです。空室で焦っているオーナーほど、ここを飛ばしがちです。

クロスハウスがおすすめな物件・おすすめしにくい物件

おすすめしやすい物件

• 築古アパート
• 空き家
• 通常賃貸で客付けが弱い物件
• 社宅・学生寮・シェア用途が見込める立地の物件
• 管理の手間を減らしたい物件

おすすめしにくい物件

• 普通募集ですぐ決まる築浅物件
• オーナーが運用の自由度を強く残したい物件
• 初期投資を一切入れたくないのに高収益を期待しているケース
• 用途変更に心理的抵抗が強いケース

問い合わせ前に整理しておくと話が早いこと

1. 物件所在地
2. 築年数
3. 間取り・戸数
4. 現在の空室状況
5. 今の家賃設定
6. 過去の募集状況
7. 修繕履歴
8. どこまで初期投資できるか

このあたりが整理できていないと、相談しても話が浅くなります。

Q&A よくある質問

Q1. クロスハウスは物件を借り上げた後、どんな用途で使うのですか？

A. 主に居住用です。具体的には、シェアハウス、法人の社宅、外国語学校の学生寮などの用途が案内されています。

Q2. 家賃の支払いはどうなりますか？

A. 固定型は当月末に翌月分を支払う形です。変動型は月末に稼働状況を算出し、翌月末までに前月分を支払う流れです。

Q3. 契約形態はどうなりますか？

A. 基本は住居目的で使用するため、オーナーとの契約は普通借家契約とされています。住居目的以外の運用を行う場合は、契約内容が変更される可能性があります。

Q4. 実際の入居者との契約はどうなりますか？

A. 個人契約・法人契約ともに定期借家契約とされています。期間を定めて契約する方式です。

Q5. 解約したい場合はどうすればいいですか？

A. 住居目的で使用する場合、解約は6か月前に相談して解約日を決める流れと案内されています。

Q6. トラブル対応は大丈夫ですか？

A. 公式では、主に入居者間トラブル、近隣トラブル、設備トラブルを想定し、業務のフロー化や管理体制の徹底で未然防止に取り組むとしています。

Q7. 近隣対応や物件管理はどうしていますか？

A. 近隣対策、設備不良対応、管理人・清掃スタッフ・安全点検・退去清掃などの体制を案内しています。ただし、物件によってはハウスサポーターがいない場合もあるため、個別確認は必要です。

Q8. クロスハウスは実績がありますか？

A. オーナー向けページでは、210物件以上の借上実績、シェアハウス業界最大級500物件・6000室（ベッド）管理と案内されています。会社概要では、2007年設立、従業員53名、7000室のシェアハウス運営管理と掲載されています。

まとめ

クロスハウスの借上げは、空室対策で悩んでいるオーナーには十分検討価値があります。

特に、

• 初期費用を抑えて安定収入を取りたいなら「そのまま借り上げプラン」
• 安定と上乗せのバランスを取りたいなら「高賃料借上プラン」
• 収益最大化を狙うなら「変動型借上プラン」

という整理がしやすいです。

ただし、重要なのは「会社が良さそうか」ではなく、自分の物件でいくらになり、どう運用され、どう終われるかです。ここを確認せずに進めるのは危ないです。